פסק-דין בתיק ע"א 3860/09

השופט נ' הנדל:

1.             מונח לפנינו ערעור על פסק דינו החלקי של בית המשפט המחוזי בירושלים (ה"פ 6138/07, כב' השופט ר' כרמל), שקבע כי למשיבה 1 (להלן: קרן היסוד) יש זכויות חכירה במקרקעין השנויים במחלוקת (להלן: הקרקע).

רקע עובדתי

1.             בשנת 1924 נרכשה הקרקע על ידי מערערת 1 (להלן: קק"ל). בשנת 1926 החכירה קק"ל את הקרקע לחברת סולל בונה. בשנת 1929 העבירה סולל בונה את כל זכויות החכירה בקרקע לקרן היסוד.

בהסכם החכירה נקבע כי הקרקע תוחכר עד לשנת 1973, ובתום תקופה זו, בהעדר הודעה מטעם מי מהצדדים - תתחדש החכירה עד לשנת 2022. אין מחלוקת בין הצדדים כי בשנת 1973 לא נמסרה הודעת ביטול. פרט נוסף אותו חשוב להדגיש הוא שעל פי הסכם החכירה, על הקרקע הייתה אמורה לקום מחצבה (סעיף ב לחוזה החכירה). עם זאת, מוסכם על כל הצדדים כי במהלך השנים השתנו תוכניות הבינוי הרלבנטיות, כך שכיום אין כלל אפשרות - מבחינה תכנונית - להפעיל במקום מחצבה. עובדות אלו כשלעצמן - אי-ביטול החוזה בשנת 1973, והעדר אפשרות להקמת מחצבה במקום - אינן שנויות במחלוקת, אך כפי שיובהר בהמשך הצדדים חלוקים באשר למשמעות המשפטית שיש לייחס לכך.

להשלמת הרקע העובדתי הרלבנטי, יצוין כי בין הצדדים קיימת מחלוקת עובדתית אחת שעשויה להיות משמעותית: קק"ל טוענת כי בשנת 1948 חתמה קרן היסוד על שטר לביטול הסכם החכירה, וכי עוד באותה שנה החכירה קק"ל את הקרקע לצד ג' (האחים סגל). קרן היסוד, לעומת זאת, מכחישה כי חתמה על שטר ביטול.

כך או כך, עם תום מלחמת העצמאות נכללה הקרקע בתחומי ממלכת ירדן. בשנת 1963 עברה הקרקע הליכי הסדר, ובסופם נרשמה במרשם המקרקעין על שם הממונה הירדני על רכוש האויב. לאחר מלחמת ששת הימים, בשנת 1970, עברה הקרקע לניהולו של משיב 2 (להלן: האפוטרופוס הכללי).

2.             הצעד הראשון למימוש זכויות החכירה נעשה באוגוסט 2001, כאשר פנתה קרן היסוד לראשונה לאפוטרופוס הכללי וביקשה את הסכמתו לקבלת נסחי רישום של הקרקע (מוצג א למוצגי האפוטרופוס הכללי). יודגש כי במשך כל השנים, דהיינו מאז שקיבלה קרן היסוד את זכות החכירה בקרקע בשנת 1929 ועד לשנת 2001, לא עשתה קרן היסוד כל שימוש בקרקע.

בהמשך לפניית קרן היסוד נפגשו בינואר 2002 נציגי האפוטרופוס הכללי, קק"ל וקרן היסוד לדיון אודות הקרקע. בעקבות הפגישה הגישה קק"ל לאפוטרופוס הכללי בקשה לשחרר את הקרקע מניהולו ולרשום אותה על שם קק"ל. ביוני 2002 הודיע האפוטרופוס הכללי על הסכמתו העקרונית לשחרור הקרקע, בכפוף לתשלום דמי ניהול. האפוטרופוס הכללי העמיד את גובה דמי הניהול על סך כ-624 אלף ש"ח, ובהמשך - בעקבות השגה - הפחית את הדרישה לסך של כ-441 אלף ש"ח. אלא שקק"ל סירבה לשלם את דמי הניהול, והאפוטרופוס הכללי מצידו סירב לשחרר את הקרקע.

ההליכים בבית המשפט המחוזי

3.             על מנת להתיר את הסבך הגישה קרן היסוד - אשר טוענת כאמור לזכויות חכירה בקרקע - המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים. קרן היסוד ביקשה פסק דין הצהרתי, לפיו קק"ל זכאית להירשם כבעלי הקרקע, וקרן היסוד - כחוכרת. כמו כן התבקש בית המשפט לפסוק בשאלת דמי הניהול המגיעים לאפוטרופוס הכללי.

          הדיון פוצל בהסכמת הצדדים לשני חלקים. תחילה התבקש בית המשפט להכריע בשאלת מעמדה של קרן היסוד בקרקע, שאלה שעמדה במוקד המחלוקת בין קרן היסוד לקק"ל. לאחר מכן נדרש בית המשפט להכריע בשאלת תשלום דמי הניהול לאפוטרופוס הכללי, שאלה שעמדה במוקד המחלוקת בין קק"ל לאפוטרופוס הכללי.

ביום 19.3.2009 ניתן פסק דין חלקי בשאלה הראשונה. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת קרן היסוד, וקבע כי זכויות החכירה שלה בקרקע עומדות בעינן. זהו פסק הדין אשר עומד בלב הערעור שבפנינו. מיד אציג את האדנים המרכזיים עליהם נשען בית המשפט בפסק דינו, ואת עמדות הצדדים. קודם לכן יצוין, להשלמת התמונה, כי בינתיים השלים בית המשפט המחוזי את ההכרעה בתובענה כולה, וחייב את קק"ל לשלם לאפוטרופוס הכללי דמי ניהול בסך 441,761 ש"ח. כן יצוין שביולי 2010 התקיים דיון בפני הרכב זה. במהלך הדיון הצענו לבעלי הדין שייעשה ניסיון להגיע להסדר פשרה. בחלוף כשלוש שנים, ביוני 2013, הודיעונו הצדדים כי לא הצליחו להגיע להסכמה במחלוקת. מכאן מתבקשת ההכרעה בערעור.

עמדות הצדדים

4.            קק"ל טענה בבית המשפט המחוזי כי זכויות החכירה של קרן היסוד בקרקע - פקעו, בשל אחד מארבעה טעמים: (1) הקמת המחצבה בקרקע הייתה תנאי מתלה בהסכם החכירה. כיוון שתנאי זה, כאמור, לא קוים - ההסכם איננו תקף. (2) מאחר והקמת מחצבה איננה אפשרית כיום - הרי שאכיפת ההסכם כיום היא בלתי חוקית או בלתי מוצדקת. (3) קרן היסוד זנחה את ההסכם בפועל, כאשר במשך עשרות שנים לא נקטה בשום פעולה בקשר לקרקע. (4) הסכם החכירה עם קרן היסוד בוטל עוד בשנת 1948, כאשר קק"ל התקשרה בהסכם חכירה אחר עם צד ג'.

קרן היסוד, מנגד, דחתה אחת לאחת את כל טענותיה של קרן היסוד. באשר לאי-הקמת המחצבה, נכון הוא שהמחצבה לא הוקמה ואף לא תוכל לקום. ברם הנושא איננו בבחינת תנאי מתלה בחוזה, ואף איננו הופך את החוזה לבלתי חוקי, שהרי ניתן לעשות בקרקע שימושים אחרים. באשר לזניחת החוזה, קק"ל לא פעלה לביטול הסכם החכירה על אף שידעה כי ניתן לסיימו עוד בשנת 1973. יתירה מכך: עד למועד הגשת המרצת הפתיחה הכירה קק"ל בזכויות החכירה של קרן היסוד, ואף שיתפה עמה פעולה בהליכים לשחרור הקרקע מידי האפוטרופוס הכללי. באשר לאי-תשלום דמי החכירה: נכון הוא שקרן היסוד לא שילמה במשך השנים דמי חכירה, אולם זאת בהתבסס על מכתב משנת 1928 שבו פטרה קק"ל את קרן היסוד מתשלום דמי חכירה כל עוד קרן היסוד איננה מנצלת את השטח או משתמשת בו. באשר לחכירה לצד ג', אין די בראיות שהציגה קק"ל כדי להוכיח שאכן קרן היסוד הסכימה לביטול הסכם החכירה.

5.            בית המשפט המחוזי קיבל, כאמור, את עמדת קרן היסוד ודחה את טענותיה של קק"ל. באשר לאי-הקמת המחצבה, נקבע כי מלשון החוזה ומכוונת הצדדים לא עולה כי הקמת מחצבה היא בבחינת תנאי מתלה. כמו כן, נאמר כי העובדה שבמהלך השנים צמחה מניעות תכנונית, כך שכיום לא ניתן להקים מחצבה - איננה הופכת את ההסכם לבלתי חוקי. הצדדים צפו את האפשרות שתהיה מניעה כלשהי להקמת המחצבה, וקבעו בהסכם כי ניתן יהיה לשנות את השימוש בקרקע למטרה אחרת. באשר לזניחת ההסכם, הצדדים קבעו מנגנון לביטול ההסכם, ואי-הפעלת המנגנון על ידי קק"ל בשנת 1973 מלמדת כי הסכימה לחידוש ההסכם. קק"ל לא יכולה להיבנות מכך שקרן היסוד לא שילמה במהלך השנים דמי חכירה, וזאת משום שקק"ל עצמה לא דרשה את דמי החכירה  ונראה כי היא ויתרה עליהם. באשר להחכרה לצד ג', נקבע על ידי בית המשפט המחוזי קק"ל לא הוכיחה כדבעי את טענתה לביטול ההסכם בשנת 1948. אשר על כן נקבע, בשורה התחתונה, כי זכויות החכירה של קרן היסוד - שרירות וקיימות.

6.             במסגרת הערעור חוזרים הצדדים, בעיקרו של דבר, על הטענות שהועלו בבית המשפט המחוזי. לשיטת קק"ל שגה בית המשפט המחוזי בפרשנות המשפטית שהעניק למסכת העובדתית. עיקר טענתה הוא שמכלול העובדות מלמד כי חוזה החכירה משנת 1929 - נזנח ברבות השנים, ואין מקום "להחיות" אותו כעת. קרן היסוד, לעומת זאת, סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וסבורה כי החוזה עודנו בר-תוקף.

דיון והכרעה